Недвижимость в Армении: Сколько стоит? Где искать? Как купить?

0
95

Недавно столкнулся с покупкой недвижимости в Армении, хочу поделиться с вами моим опытом взаимодействия с этой частью рынка.

Оказалось купить квартиру в Ереване задача одновременно простая и сложная. Сложность состоит в том, чтобы успеть купить квартиру, а простота в оформлении документов. Далее расскажу подробнее про оформление документов.

Давайте для начала выясним, как обстоят дела на рынке недвижимости на самом деле? 

Дело в том, что квартиры в новостройках распродают очень быстро и тут есть ряд причин. Первая причина которая стимулирует на покупку нового жилья закон о возврате подоходного налога, благодаря ему налоги которые уплачивает работодатель возвращаются государством в счет погашения ипотеки. Большинство работников бюджетных структур естественно побежали оформлять не одну, а даже две квартиры – одну сдают, в другой живут. Схема не тривиальная, но рабочая. Этот закон действует порядка 4-5 лет, некоторые даже утверждают что банки и застройщики лоббировали данный закон, ведь эта модель win-win для них. Я не против таких законов, далее объясню почему.

Итак, эта была одна причина которая подняла спрос на новостройки, следующая заключается в армянском менталитете, а он диктует армянам купить много недвижимости для своих наследников. Учитывая факт того, что в Армении живет 2.5-3 млн. человек, а за границей порядка 8 млн. – купить квартиру в маленьком Ереване получается много “желающих”.

Добавьте сюда молодожен, которые уже не хотят жить с родителями, времена ведь изменились, люди хотят свой крохотный уголок, так сказать приват зону. Для молодоженов есть специальные ипотечные программы льготного кредитования 6%.

Не забудем упомянуть про наших соотечественников из Сирии, Ливана – двойных беженцев, когда то они убежали от геноцида, теперь от терроризма. Есть ряд гос. программ по помощи возврата на историческую родину. Ну и наконец вынужденных переселенцев из Арцаха, причиной которая стала агрессия Азербайджана осенью 2020 года.

Надеюсь я привел достаточно фактов для понимания откуда такой “строительный бум” на армянском рынке недвижимости.

Это все конечно я осознал позже, когда начал искать квартиру и знакомиться с ценами на рынке.


Сколько стоит недвижимость в Армении?

Самое интересное это цены, на самом деле многие говорят дорого, другие нормально реагируют. Просто сталкиваясь с ценами, нужно осознавать что вы смотрите цены в столице Республики Армения, а не в маленьком городке на окраине мира.

Ереван делиться на много районов, но активно застраиваются несколько из них: Малый Центр, Арабкир (Комитас), Давидашен и Ачапняк.

Цены в центре на вторичку начинаются от 1.500$ (110.000 руб.) за кв.м и доходят до 5.000$ (370.000 руб.) в новостройке, например в апарт-комплексе который строят на улице Теряна 5.

Объективно можно найти квартиру в хорошем состоянии с евроремонтом в районе Малого центра за 2.500$ (185.000 руб.) за кв.м. на 2021-22 гг.
К сожалению в Центре сейчас мало новостроек, активно застраивается только квартал напротив мэрии Еревана, называется ЖК Глендел Хиллс. Цены самые доступные для центра от 1600$ (118.000 руб.), но мне этот квартал не по душе, там как в Москве – кучу народу и нет парковочных мест. Место совсем не “спальное”.

В остальных же районах Еревана цены на квартиры радуют и привлекают своих новых владельцев не только низкой стоимостью жилья, но и уникальными условиями покупки напрямую от застройщика. Стоимость жилья за пределами Малого Центра Еревана варьируется от 650$ (48.000 руб.) на начале строительства до 1500$ (110.000 руб.) за кв.м. Согласитесь цены уже стали более приятными?

Фото новостройки в Ереване на улице Ленинградян

Например, квартира от застройщика размером 50 кв.м. на 15-м этаже в районе Ачапянк на улице Ленинградян будет стоить 3.800.000 руб. с чистовой отделкой, это примерно 75.000 руб. за 1 кв.м.
Дом будет сдан в 2022 году, квартир осталось 73 на продажу.

Как выбрать и купить квартиру в Армении?

Мой личный совет – берите автомобиль и катайтесь по тому району, который нравиться. Увидите дом своей мечты, то на нем обязательно будет баннер с номером застройщика или можно спросить у строителей. Пользоваться услугами частных риэлторов при покупке новостройки нет смысла – переплатите от 1.5% до 2.5% комиссии за сделку. Вторичку – да, можно и нужно пользоваться услугами риэлторов, там найти что-то достойное за адекватные деньги сложно. В основном застройщики продают напрямую, реже пользуются услугами риэлторов – таких как например Ar-Go, они сотрудничают с большим количеством строительных компании и не берут комиссию с покупателя. Большой красивый офис в котором сидят эти ребята построила строительная компания Capital Build, у них есть сейчас в продаже квартиры в ЖК Комитас 59 в районе Арабкир, это большой жилой комплекс состоящий из 3 корпусов. Цены там начинаются от 850$ (62.000 руб.) за кв.м.

Проект ЖК Комитас 59
Проект ЖК Комитас 59

Для поиска жилья в Армении можно воспользоваться несколькими интернет ресурсами:

1. List.am – популярный сайт обьявлении в Армении (на подобие Авито.ру)
При поиске на этом сайте попадаются много фейков от риэлторов и всяких перекупов.

2. Estate.am – сайт на котором размещяются проверенный обявления, их не много, но информация и цены достоверны.

3. Estate.AmeriaBank.am – сайт АмерияБанка на котором размещены новостройки которые сотрудничают с банком. Очень удобно и информативно.

4. Ar-Go.am – сайт риэлторов партнеров застройков. Тут много новых домов с актуальными ценами. Рекомендую.

Условия покупки, ипотека, банки.

В Армении практически все банки выдают ипотеку, список банков можно посмотреть на сайте rate.am.
К сожалению, большинство из них требует залог. Например вы покупаете квартиру в новостройке, пока дом строится вы закладываете иное имущество в банк, когда новостройку сдадут и у вас будет свидетельство на руках банк вернет залог, и заберет новую квартиру под залог.

Ипотека начинается от 6% по программе молодая семья на сумму до 50.000$ (3.8 млн. руб). Для остальных граждан действует ставка от 8-9% в Евро, 9-10% Доллары и 12-14% в национальной валюте Драм.

Если вы не гражданин РА или просто не любите банки, то застройщики предлагают вариант купить квартиру сейчас оплатив первый взнос 20% и до конца сдачи объекта оплачивать ежемесячно остаток до половины стоимости. Остальную половину оплатить уже при передаче ключа. Очень удобно и не нужно переплачивать.

Кстати, в 90% случаев квартиры в новостройках сдают с стяжкой, штукатуркой стен и даже проводкой. Если мы в РФ привыкли к черновой покупке квартиры, то в Ереване приятно удивляют застройщики. Доплатив 100$ (7.400 руб.) за кв.м можно вообще получить квартиру с ремонтом от застройщика (без материалов). Удобно.

Мы привыкли к рискам, к потере денег, к банкротству. Я тоже скептически относился к таким видам сделок, да и в целом покупка недвижимости несет определенные риски. На все мои вопросы о банкротстве или “кидалово” со стороны застройщика в Ереване на меня смотрели странно, мол “ты что? разве так делают?”. На этом вопрос с недостроем был закрыт.

Покупка земельного участка в Армении. Цены за городом.

Стоимость земли растет быстрее, чем стоимость квартир в Армении. Допустим в черте города Ереван землю можно купить от 50$ за 1 кв.м. (3.700 руб.) до бесконечности. 
Например, компания iHouse.am строит дома в пригороде Еревана, цена дома площадью 80 кв.м., с участком в 3 сотки и полностью готовым ремонтом обойдется в районе 30-35 тыс. $ (от 2 млн. до 3 млн. руб) за дом под ключ.

За городом цены заманчивые и не так кусаются как в городе. Допустим в курортном Дилижане или Агверане можно купить участок от 25$ (1.850 руб.) за 1 кв.м. Строительство же дома обойдется от 250$ до 500$ за 1 кв.м.

Пример, чтоб построить дом в 100 кв.м. вам понадобиться средняя сумма 35 тыс. $ ( 2.6 млн. руб.). + стоимость участка.

Относительно небольшая цена за дом в горах Армении. Поверьте вы проживете намного дольше в таком доме.

В других районах Армении менее популярных цены намного ниже за участок. В селе Дсех который активно развивается в туристическом направлении два года назад можно было купить дом с участком 20 соток за 750 000 руб.

Село Дсех, Лорийская область, Армения.

Заключение

В целом я был рад увидеть так много новостроек в Армении, старые панельные дома уже изжили себя как эстетически так и конструктивно. Такая вот “реновация” Еревана без Собянина проходит на мой взгляд более-менее удачно. Много нового жилья который сейсмоустойчив и выглядит современно. Надеемся дальше будет только лучше.

Многие могут подумать, что иметь такой актив как недвижимость в Армении штука рисковая и вообще “чЕ делать там”, обращаясь к таким представителям армянской нации хочу сказать, что вы правильно думайте, пожалуйста не приезжайте в Армению и не покупайте ничего там. 

К остальным же кого интересует покупка жилья в Армении – хочу сказать вы не пожалеете, да с точки зрения инвестиции и быстрого заработка Ереван не подходит, купить-продать вдвое дороже за год как в Москве не получится. Потому что армянская валюта стабильнее и менее подвержена инфляции чем рубль.

Например, после начала войны в сентябре доллар поднялся до 542 драм/1 доллар, после парламентских выборов курс упал до довоенного периода.
В целом экономика показывает хорошие результаты, несмотря на блокаду.

Moody’s подтвердило рейтинги Армении на уровне “Ba3”

Международное рейтинговое агентство Moody’s подтвердило долгосрочные рейтинги Армении по обязательствам в национальной и иностранной валюте на уровне “Ba3”, прогноз – “стабильный”, говорится в сообщении агентства. 

Moody’s ожидает широкомасштабного восстановления роста экономики республики в течение следующих 12-18 месяцев.

В своей оценке Moody’s ожидает снижение госдолга до уровня ниже 60% ВВП к 2022 году, до уровня 54% к 2026 году, а также сокращения государственных расходов до 28% ВВП с нынешних 31%. Возможно, правительству придется вновь увеличить социальные расходы в случае обострения коронавируса, но республика сможет пользоваться долгосрочными льготными кредитами, а также выпускать еврооблигации и внутренние облигации в национальной валюте (доверие и к тем, и к другим высокое).

Источник: economyofarmenia
Пруф: Moodys

Покупая недвижимость в Армении вы выбираете качество жизни – еда, вода, воздух, солнце, горы, будущее для детей.

Выбирай Армению, приезжай жить сюда, неважно русский ты или армянин, или нерусский:)